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価格上昇や市場拡大が期待でき魅力的と思われる投資対象
2014年3月4日世界有数の不動産投資顧問会社、ラサール インベストメント マネージメント インク(本社: 米国イリノイ州シカゴ、最高経営責任者:ジェフ?ジェイコブソン)は、今年で20回目となる主要30か国における不動産投資の展望「2014年 不動産投資戦略レポート」を発表し、本日記者説明会を行いました。
「2014年 不動産投資戦略レポート」の概要を下記にお知らせいたします。
Ⅰ.投資展望
2014年は安定稼働不動産を売却してリターンを確保する絶好の時期であるのと同時に、資金が潤沢な環境においては、不動産投資家は幾つかの重要な問題に直面します。投資回収によって得た資金をどこへ再投資するべきか。今後、金利の上昇によって不動産価格は下落するか。逆に、2015年から2016年まで不動産投資まとめ
市場の回復基調と低金利が継続して不動産価格がさらに上昇するか、などです。
世界経済が回復する中において、弊社の推奨はコア型からよりリスクの高いバリューアッド型やネクストコア戦略へ不動産ポートフォリオの重点をシフトさせることです。これは、長期トレンドの一歩先を行く投資によって成長機会を捉えつつ、金利上昇が不動産価格へ与える悪影響をできるだけ受けないようにすることを意図しています。不動産は、それを取り巻く経済環境の変化から逃れることはできません。例えば、長期の賃貸借契約によって急な景気のショックを回避できたとしても、将来的には賃貸借契約が満了するために、ほぼ全ての不動産が賃貸市場の需給バランスの影響を受けることになります。同様に、売却やリファイナンスをする段階で資本市場の影響を受けます。このように、投資プロセスにおける重要な節目においては、全ての不動産が長期トレンドの影響を受けることになります。今回、宝塚市ではないが、不動産投資を行う30代男性の兵庫県職員に話を聞くことができたが、「このニュースは職場で話題になりました。宝塚と聞いたので、ドキッとしましたし、それに金額が金額ですからね。公務員で不動産投資をしている人は、けっこういますが、職員でも仲の良い同士はそういった話はしますが、後ろめたい面もあって、みんなひっそりとやっている感じなんです」という。
30代職員は「私は上司がやっていたこともあって、その影響で不動産投資を始めたのですが、『みんなには言うなよ』と釘を刺されました」という。現在は2件の区分所有をしており、一棟モノの所有をうかがっているという。
このように職場の上司の裁量にもよるところが大きそうだが、この副課長は、パソコンの前にあまりにも長時間いたことで、上司に知られることになった。地方公務員法で営利企業への従事制限、さらには、職務専念義務などに違反する。ただし、これらのエリアの人気は京都を上回ることはない。時代を問わず、関西で不動産投資
といえば京都というブランドは揺るぎない地位を保つ。関西の不動産を担当する銀行員は、その現状をこう話す。
「関西地区外に在住で、これから関西地区にセカンドハウス、マンション?アパート一棟買いを行うなど、投資対象として不動産を買おうという富裕層は、巷で大阪府や兵庫県のどこがホットだと騒がれていても、ほとんど影響を受けません。なぜなら京都というブランドがあまりにも大きいからです」
とりわけ、キャッシュで1億円程度の物件をポンと購入できる10億円以上の資産規模の企業オーナーたちには、京都以外のエリアは眼中にないといったところか。
「富裕層にとって、関西では京都以外の土地は価格動向がどうであろうと、極論すれば意味をなしません。たとえ小さくとも、京都に物件を持っているということに価値を置く傾向があります」関西非在住者が、関西の不動産に投資する場合、京都以外はすべてノーブランドといった認識のようだ。それゆえ、大阪や神戸などの大都市を含めて、どこが再開発されようと「投資対象として京都以外の不動産に興味を示さない」(地元不動産業者)という。
事実、関西の高級住宅地?芦屋市内に住む企業経営者もこう話す。
「天王寺、上本町、福島、三ノ宮と、どこも魅力的です。しかし、ブランド力が京都に比べると弱いのは明らかです」
投資対象として考えると、富裕層の間では、これから高騰が予測されるエリアよりも、すでにブランドが確立された京都のほうが、より魅力的に映るようだ。
「京都市内なら、まず“外れ”がなく『持っておくだけで意味がある』。それが京都というブランドです」(firstlookpictures
)
京都市内でも、特に烏丸、四条、山科の各エリアの人気は高い。
「これら京都3エリアは、そうそう値崩れも起こさないので、多少割高な価格設定だったとしても手に入れたいですね。そして、手に入れたら手放しません」(同)
前出の企業経営者は、最近も関東の企業経営者から京都?山科での物件購入について相談を受けたばかりだと話す。
こうした京都への人気は、昨年、マンション開発で定評のある財閥系不動産業者が、京都?河原町の国有地を競り落としたことで、さらに輪をかけた感がある。なかなか出回らない京都のマンションが手に入る好機が訪れたと捉えられているからだ。
「アベノミクス効果で関西不動産も注目されています。しかし、関西在住ではない富裕層の間では、やはり京都1箇所に集中といったところです」●不動産投資市場の景況感
不動産投資市場全体(物件売買、新規開発、ファンド組成)の現在の景況感について聞いたところ、「やや良い」(53.3%)とする回答が最多で過半数を占めた。さらに、2008年以来ほとんどみられなかった「良い」(38.9%)とする回答も今回は4割近くあった。「やや良い」または「良い」とする回答が全体の9割超を占め、「悪い」や「投資用不動産の税金
」とする回答はほとんどみられなかった。これは、「悪い」または「やや悪い」とする回答が全体の9割超を占めたリーマンショック後の08、09年の不況時と全く逆である。足元の賃貸オフィス市場などをみると、空室率の高止まりが続くなど依然として弱さが残るものの、不動産投資市場の景況感は08年以降最高水準にある。
●投資対象としてのセクター選好
次に、今後、価格上昇や市場拡大が期待でき魅力的と思われる投資対象(証券化商品含む)について聞いた。昨年に引き続き、「ヘルスケア不動産」(44.4%)と「物流施設」(44.4%)に対する成長期待の高さが目立った。ただし、今回は「ヘルスケア不動産」と「物流施設」が同票で最も多くの回答者に選択された。ヘルスケア不動産は、高齢化の進展に伴う需要の拡大が見込まれ、従来から成長期待の高いセクターであった。特に最近では、ヘルスケアREITが上場を控えるなど、投資対象資産としても注目を集めている。物流セクターも成長期待が高い。インターネットショッピングや通信販売の拡大、物流網見直しによる3PL市場の成長などにより、高機能物流施設に対するニーズが拡大している。しかし、この数年で既に多数の高機能物流施設が開発されており、更なる市場拡大に対する期待はやや薄れつつあるようだ。http://firstlookpictures.com/
「2014年 不動産投資戦略レポート」の概要を下記にお知らせいたします。
Ⅰ.投資展望
2014年は安定稼働不動産を売却してリターンを確保する絶好の時期であるのと同時に、資金が潤沢な環境においては、不動産投資家は幾つかの重要な問題に直面します。投資回収によって得た資金をどこへ再投資するべきか。今後、金利の上昇によって不動産価格は下落するか。逆に、2015年から2016年まで不動産投資まとめ
市場の回復基調と低金利が継続して不動産価格がさらに上昇するか、などです。
世界経済が回復する中において、弊社の推奨はコア型からよりリスクの高いバリューアッド型やネクストコア戦略へ不動産ポートフォリオの重点をシフトさせることです。これは、長期トレンドの一歩先を行く投資によって成長機会を捉えつつ、金利上昇が不動産価格へ与える悪影響をできるだけ受けないようにすることを意図しています。不動産は、それを取り巻く経済環境の変化から逃れることはできません。例えば、長期の賃貸借契約によって急な景気のショックを回避できたとしても、将来的には賃貸借契約が満了するために、ほぼ全ての不動産が賃貸市場の需給バランスの影響を受けることになります。同様に、売却やリファイナンスをする段階で資本市場の影響を受けます。このように、投資プロセスにおける重要な節目においては、全ての不動産が長期トレンドの影響を受けることになります。今回、宝塚市ではないが、不動産投資を行う30代男性の兵庫県職員に話を聞くことができたが、「このニュースは職場で話題になりました。宝塚と聞いたので、ドキッとしましたし、それに金額が金額ですからね。公務員で不動産投資をしている人は、けっこういますが、職員でも仲の良い同士はそういった話はしますが、後ろめたい面もあって、みんなひっそりとやっている感じなんです」という。
30代職員は「私は上司がやっていたこともあって、その影響で不動産投資を始めたのですが、『みんなには言うなよ』と釘を刺されました」という。現在は2件の区分所有をしており、一棟モノの所有をうかがっているという。
このように職場の上司の裁量にもよるところが大きそうだが、この副課長は、パソコンの前にあまりにも長時間いたことで、上司に知られることになった。地方公務員法で営利企業への従事制限、さらには、職務専念義務などに違反する。ただし、これらのエリアの人気は京都を上回ることはない。時代を問わず、関西で不動産投資
といえば京都というブランドは揺るぎない地位を保つ。関西の不動産を担当する銀行員は、その現状をこう話す。
「関西地区外に在住で、これから関西地区にセカンドハウス、マンション?アパート一棟買いを行うなど、投資対象として不動産を買おうという富裕層は、巷で大阪府や兵庫県のどこがホットだと騒がれていても、ほとんど影響を受けません。なぜなら京都というブランドがあまりにも大きいからです」
とりわけ、キャッシュで1億円程度の物件をポンと購入できる10億円以上の資産規模の企業オーナーたちには、京都以外のエリアは眼中にないといったところか。
「富裕層にとって、関西では京都以外の土地は価格動向がどうであろうと、極論すれば意味をなしません。たとえ小さくとも、京都に物件を持っているということに価値を置く傾向があります」関西非在住者が、関西の不動産に投資する場合、京都以外はすべてノーブランドといった認識のようだ。それゆえ、大阪や神戸などの大都市を含めて、どこが再開発されようと「投資対象として京都以外の不動産に興味を示さない」(地元不動産業者)という。
事実、関西の高級住宅地?芦屋市内に住む企業経営者もこう話す。
「天王寺、上本町、福島、三ノ宮と、どこも魅力的です。しかし、ブランド力が京都に比べると弱いのは明らかです」
投資対象として考えると、富裕層の間では、これから高騰が予測されるエリアよりも、すでにブランドが確立された京都のほうが、より魅力的に映るようだ。
「京都市内なら、まず“外れ”がなく『持っておくだけで意味がある』。それが京都というブランドです」(firstlookpictures
)
京都市内でも、特に烏丸、四条、山科の各エリアの人気は高い。
「これら京都3エリアは、そうそう値崩れも起こさないので、多少割高な価格設定だったとしても手に入れたいですね。そして、手に入れたら手放しません」(同)
前出の企業経営者は、最近も関東の企業経営者から京都?山科での物件購入について相談を受けたばかりだと話す。
こうした京都への人気は、昨年、マンション開発で定評のある財閥系不動産業者が、京都?河原町の国有地を競り落としたことで、さらに輪をかけた感がある。なかなか出回らない京都のマンションが手に入る好機が訪れたと捉えられているからだ。
「アベノミクス効果で関西不動産も注目されています。しかし、関西在住ではない富裕層の間では、やはり京都1箇所に集中といったところです」●不動産投資市場の景況感
不動産投資市場全体(物件売買、新規開発、ファンド組成)の現在の景況感について聞いたところ、「やや良い」(53.3%)とする回答が最多で過半数を占めた。さらに、2008年以来ほとんどみられなかった「良い」(38.9%)とする回答も今回は4割近くあった。「やや良い」または「良い」とする回答が全体の9割超を占め、「悪い」や「投資用不動産の税金
」とする回答はほとんどみられなかった。これは、「悪い」または「やや悪い」とする回答が全体の9割超を占めたリーマンショック後の08、09年の不況時と全く逆である。足元の賃貸オフィス市場などをみると、空室率の高止まりが続くなど依然として弱さが残るものの、不動産投資市場の景況感は08年以降最高水準にある。
●投資対象としてのセクター選好
次に、今後、価格上昇や市場拡大が期待でき魅力的と思われる投資対象(証券化商品含む)について聞いた。昨年に引き続き、「ヘルスケア不動産」(44.4%)と「物流施設」(44.4%)に対する成長期待の高さが目立った。ただし、今回は「ヘルスケア不動産」と「物流施設」が同票で最も多くの回答者に選択された。ヘルスケア不動産は、高齢化の進展に伴う需要の拡大が見込まれ、従来から成長期待の高いセクターであった。特に最近では、ヘルスケアREITが上場を控えるなど、投資対象資産としても注目を集めている。物流セクターも成長期待が高い。インターネットショッピングや通信販売の拡大、物流網見直しによる3PL市場の成長などにより、高機能物流施設に対するニーズが拡大している。しかし、この数年で既に多数の高機能物流施設が開発されており、更なる市場拡大に対する期待はやや薄れつつあるようだ。http://firstlookpictures.com/
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